2015年中国房地产市场20个重大走势预

2018年08月13日 来源:

2015年中国房地产市场20个重大走势预测

近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。对中金的深度报告进行了梳理,总结了20条重大行业趋势预测结论,在此与业绩同仁共同分享。

1、未来供给面同样趋于收缩:随着2014年开发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%。

2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止9月底,我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去化月数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。

3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位,意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。

4、2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。我们认为,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为改善+保障,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

6、2015年是房地产投资的小年,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。

7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。

8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。

9、大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市,近年来逐步进入市场发展的平稳期,限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

11、房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们

2015年中国房地产市场20个重大走势预

,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

12、存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向居住升级+旧城改造。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。

13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体,开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。

14、进入地产白银时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国/地区开发商发展历程,我们可以将开发商的转型之路归结为布局、产业及模式三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。

15、开发商未来要重点布局核心,核心还是核心的前20%一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

16、从产业发展角度看,我们认为,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化,坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则船小好调头,更容易实现跨领域多元化。

17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例,及中小型公司跨行业多元化案例出炉。

18、传统开发商模式的核心要素是优质土地获取能力+资金运用效率:从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。

19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。

20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的小而美:模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端,且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。

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