马跃成住建部辟谣是幌子卖现房已箭在弦

2018年07月26日 来源:

马跃成:住建部辟谣是幌子 卖现房已箭在弦

金九银十实际上是一个时间的概念,在时间上因为九月份和十月份是农业的收获季节,秋收的喜悦会改变人们的消费心理。一年消费在于秋,从这个时候开始,家庭消费明显增加。因此,金九银十实际是一个随季节消费的金融概念。很多楼盘也选在九月份,十月份开盘,目的也是迎合人们的消费心理,按正常情况下,这个阶段应该行成一个相比于其他月份更高的购买力,这就是楼市里常说的金九银十的现象。

这么多年来,金九银十一直都是一个地产人绕不开的话题。现在又到了金九银十的前夕,很多房地产企业早就为此做足了功课。从6月份开始,楼市交易量和房价一定程度上出现了双涨的现象,这很有可能就是开发商为金九银十预热的结果。有不少人据此就喊出了楼市全面回暖已经到来的口号,他们认为,金九银十很可能是楼市又一轮上涨的开始。

果真如此吗?我们回顾历年 金九银十 的情况,就会发现一个从涨价,到放量,再到滞销,最后不得不再降价的有趣的规律,还没有哪年的交易量或者是房价能够在这个时期快速上涨。不可否认的是,一定程度上出现楼市回暖的情况这倒不是第一次,但是这个回暖多是昙花一现。其原因一方面是支持楼市回暖的刚性基础一直都没有真正形成,另一方面楼市调控政策也总是在这个时候显得力度空前,让很多人的购房信心大受影响。

我们要承认金九银十前后,开发商的动作幅度要大大高于购房人的消费冲动。有关机构的监测显示,包括纯新盘和老盘后期在内,今年9月份北京预计开盘总量约有38个项目,部分楼盘的开盘价比上期入市房源成交价都有小幅上涨。高端项目太阳公元去年10月份入市房源实际成交价为54482元/平方米,而其最新入市房源拟售价格为57871元/平方米。北京城建的徜徉集今年5月份入市房源实际成交价为13893元/平方米,相隔3个月,新入市房源拟售价格最高达到18272元/平方米。年初以低价开盘赢得市场最大份额的南六环天宫院板块,价格上涨已经达到20%以上。利用中国人买涨不买跌的习惯,营造一个火爆的气氛,虽然像是泡泡般短暂,但也是屡试不爽。不说成交量和房价,就说楼市的热闹程度,金九银十是可以大书一笔的。

从6月份成交量的一路攀高,到7月房价的大面积回升,又一次让开发商对金九银十里的楼市充满了期待。与此同时,对调控效果一直耿耿于怀的中央政府似乎也是要在这个时候,要给开发商一点颜色看看。中央政府担心金九银十的市场气氛会给人们造成一个调控失败的假象,因此明里暗里的反制动作也是不断出招。不久前,一则北京将取消商品房预售制的传言,吓得房地产股集体出现罕见暴跌,这也让我们又一次见证了楼市的脆弱,关于房价上涨的任何理由都成了过眼烟云,一点说服力都没有。

最近有消息说,山东将从9月1日起选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。这个消息不能不让人们怀疑,此前住建部的辟谣只是一个幌子,改期房销售为现房销售的政策看来已经箭在弦上。应当说,取消预售制度不仅是当前调控房地产市场的一种考量,更是住房制度改革的重要部分。比预售制更受关注的房产税改革据说也已经有了时间表,湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中,山东启动了对业务人员的技术培训,十二五即将推开房产税的说法已经公开化,房产税作为楼市里一个最清晰的制度思路备受推崇和期待。

我们应当看到,虽然在9月、10月又有大量新楼盘入市,但由于限购抑制了一部分需求,中央政府又反复强调对房价的管制和限制,特别是最近关于调控新政将重拳出击的议论,肯定会对市场的交易量和房价产生重大影响。有限的购房需求无法支撑楼市持续回暖,同时,刚性需求对价格又高度敏感。因此,如果开发商改变以价换量的路径,无论是提高价格,还是减少优惠,都会影响到市场的成交量,金九银十量价齐升的情况就不可能出现,这已经被历史反复验证。

2008年,受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响,市场购买力明显下降,商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时,万科扛起了降价大旗,带头大哥威武出击,一时间哀鸿遍野,当年整个市场对后市的走势都显示出悲观情绪,金九银十最后以铜九铁十惨淡收场。现在看,2008年是中国楼市调控最成功的一年,可惜在后来的救市政策引导下,前功尽弃,楼市进入一个新的循环的谷底。

2009年,是个特别的年份,在持续的救市政策刺激下,这一年的金九银十可谓成色十足。即使是银十,也交出了5616套的成绩

马跃成住建部辟谣是幌子卖现房已箭在弦

,几乎与金九持平,并比前一年同期增加了三倍多。同时,房价也纷纷上涨。现在看,导致这年楼市疯狂的主要原因来自4万亿的救市资金。这个辉煌给后来的楼市造成的伤害无法估量,目前连续调控了三年还出在僵持状态,与这年巨额资金的流入不无关系。

2010年金九银十的时候,北京楼市成交量呈现冷热不均的现象,楼盘成交两极分化严重。虽然,部分项目的低价开盘迎合了市场的需求,以低价换取成交量的策略,也吸引了一部分需求。但是与销售火爆的个别楼盘形成明显对比的是,更多的楼盘成交平淡。9月份成交量低于10套的新开项目达到7个,占总开盘项目的三成,其中还有5个新开盘项目出现零成交的情况。让人更为震惊的是开盘三个月以上仍然是零成交的楼盘还有3个。

2011年金九银十所面对的背景,是史上最为严厉的楼市调控政策,市场信心降至谷底。与此同时,宏观经济形势也不容乐观,通胀压力依然很大。由于楼市的基本面发生了根本的变化,优惠、让利、促销成为去年金九银十的关键词。面对当时存货激增的严峻形势,开发商借机,加大推盘力度,并且千方百计促销,以求快速出货,但实际效果并不理想。

不管怎么说,7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,比6月份增加了25个,眼下金九银十即将到来,房价会否进一步反弹也让很多人感到有更多的担心。其实大可不必,在多年的博弈中,我们已经清楚地看出来,金九银十只是一个美丽的传说,今年也不过如此。

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