三四线城市的房价上涨徐州成强三线房价飙涨

2018年11月13日 来源:

三四线城市的房价上涨 徐州成强三线房价飙涨样本

从去年初至今,在一二线城市房价遭遇多轮严厉调控、城市化步伐加速推进的背景下,从一二线城市溢出的人流、县乡农村进城购房的人口,以及各地流动的资金,带火了三四线城市的房价。徐州这个兵家必争之地,也成为房价节节攀升的一员。

据《中国经济周刊》了解,国务院批复徐州为淮海经济区中心城市,以及3条地铁线路快速推进等利好消息,推动徐州房价从2016年初至今连续上涨19个月。从不温不火到急剧拉升,徐州多个区域房价突破万元大关,不少区域房价实现翻番,个别楼盘的房价在一个月内的涨幅甚至超过160%。

针对徐州房价的快速飙涨,当地政府连出重拳调控,特别是今年6月2日,徐州市政府发布楼市调控新政,共分为七大项16条意见,包括权属登记两年内限售、备案3个月内不得涨价、增加宅地供应等调控措施。

在多次调控下,徐州新房成交量在今年5月达到顶点,之后连续下滑,不过房价依旧处于上涨状态。如今,楼市传统销售旺季到来,徐州楼市的后续走势会否再现此前金九银十盛况?

购房者连夜冒雨排队抢购房资格

徐州这一轮房价上涨的走势,与全国范围内的大势并不完全一致。2016年初,徐州楼市虽然房价缓慢上涨,但成交量不高,当年4月天气回暖后,楼市开始活跃,成交量大幅回升。2016年9月,全国掀起一轮限购限贷的调控升级浪潮,但徐州楼市并未受到这波调控浪潮的影响。从国家统计局公布的数据看,2016年徐州房价连续11个月上涨,整体成交数据较好。

徐州当地开发商顾雷告诉《中国经济周刊》,之所以2016年下半年楼市未受全国楼市调控潮影响,一直保持上涨势头,是跟当时徐州的房源紧缺有关,当年底推出的新盘只有寥寥几家,其他热门在售楼盘大部分是最后一期的尾盘房源在售,一些口碑较好的楼盘早已售罄,造成房源供不应求、价格一直上涨的局面,多个楼盘上演抢房大战,日光盘夜光盘频现。

据徐州本站淘房数据中心统计显示,2016年徐州楼市共成交133599套,相比2015年80480套的成交数据增加53119套,同比增长66%,成交量明显放大。

进入2017年,徐州楼市继续保持量价齐升态势。某机构数据显示,与2016年一季度相比,2017年一季度徐州楼市的住宅成交量增加6440套,同比增长超70%,成交均价增长约8%。

《中国经济周刊》查询极房统计数据发现,徐州东区和中心区一直是楼市领跑者,尤其是和平路板块,是购房者最青睐的区域。从2016年7月到2017年8月,徐州涨幅最大的10个楼盘中,东区占3个和平上东、美的工润明湖和荣盛花语城分别从6800元/平方米、6500元/平方米和6000元/平方米上涨到13000~16000元/平方米、12000~13000元/平方米、11000~12000元/平方米,同比分别上涨91.2%、84.6%和83.3%,领涨整个徐州楼市。

与此同时,徐州新城区、北区、西区淮海板块等房价也如雨后春笋般上涨。其中,新城区房源紧缺,别墅类项目涨幅最大。

极房统计数据显示,从今年6月到7月,新城区国信君邑项目别墅每幢从500万元起涨至1300万~2300万元起,每幢最少上涨800万元,涨幅高达160%。

楼市火爆也引起了政府部门的重视,调控政策密集出台,不断升级。今年6月1日,徐州市政府祭出调控大招,出台限售政策、开发商价格备案及限房价、竞地价,严防地王产生,严格执行明码标价和一价清规定,实际销售价格不得高于备案价格。

然而,大招之后又现市民雨夜抢房怪象。今年6月5日,众多购房者云集某售楼处门口,在风吹雨淋中排队一夜等候认筹。一位当时参与排队认筹的购房者回忆,在雨中苦等一夜,仅仅是抢一个购房资格,即使认筹成功,最后能不能真正买到房还要看运气。

《中国经济周刊》现场走访得知,进入金九银十的传统旺季后,徐州楼市又呈现出降温趋势,8月底9月初主城区60多家楼盘仅七八家上涨,华润橡树湾、美的乐城、中昂朗琴等楼盘均出现开盘价低于预估价格的现象。

据当地开发商介绍,徐州楼市在政府严格调控下,开发商备案价格不能高于3个月前的价格,所以才会出现降价现象。目前,无论是刚性还是投资需求均被抑制,徐州楼市走向并不明朗,开发商、购房客和政府之间的博弈才刚刚开始。

肉搏中本土房企难以招架

徐州是老工业基地,又是重要的交通枢纽城市,所以早在几年前,万科、华润、万达、保利、绿地、世茂、恒基、美的、华润等品牌房企便争相进驻徐州攻城略地,抢食徐州楼市蛋糕。

2017年徐州楼市风起云涌之际,除了已经占据各大重要区域的老牌房企外,又一批后来居上的全国性房企品牌,如中海地产、碧桂园、融创地产等也纷纷进驻。在全国排名前十位的龙头房企中,除了华夏幸福暂未入驻徐州外,其他各大品牌扎堆进驻徐州,面对面短兵相接、捉对厮杀,竞争渐趋白热化。

5月31日,徐州号欣欣路地块以21.7亿元被华润摘得,溢价241.15%,楼面价7185.82~8982.28元/平方米,总价及溢价率均创徐州近两年土拍市场新高。融创地产强势进入徐州后,连拿4宗地,其中6月2日连下两城,仅西区热电厂A地块就经过351轮竞拍,花费融创11.69亿元。8月10日,徐州南部的铜山、27号姊妹地块竞拍中,27号地块经过82轮竞拍,被碧桂园以8.3亿元的价格拍得;26号地块却因超过最高限价而终止竞拍,终止竞拍前该地块报价167轮,价格超过4.7亿元

在全国性品牌房企的贴身激战中,徐州本土房地产企业遭到无情碾压和打击,逐步退出市场。仅从2017年上半年徐州土地拍卖市场成交来看,70%~80%的大型地块被全国性品牌房企拿下。在一轮轮的拍卖角逐中,徐州本土房企难以招架,不少中小房企破产或消失。

对此,徐州当地一位地产公司负责人认为,品牌房企占据当地市场的份额将会越来越大,成为巨无霸,对本土房企形成全方位的驱逐效应。现在本土房企在数量上占据所有房企的90%以上,大型房企的数量占比不足10%。未来20年,这10%的大型品牌房企将占据徐州市90%以上的房地产市场份额,大量本土房企会逐渐退出市场。

徐州万科房地产有限公司副总经理黄超俊在接受《中国经济周刊》采访时说,徐州作为淮海经济区中心城市,有着四省通衢的美誉,交通比较便利,其地理位置和区域优势是众多品牌房企选择进驻的一个重要原因。同时,徐州有很多外来人口,能够吸引周边2小时车程范围内的城市人群,人口吸纳性强,有很好的人口红利。万科2012年就进驻徐州,开发的楼盘都很成功。黄超俊称,徐州地产市场容量和潜力很大,不管有多少品牌房企扎堆进驻,他均长期坚定地看好这个市场。

淮海经济区中心城市定位助推房价

6月25日,《徐州市城市总体规划》获国务院批复。在批复开头,国务院对徐州的城市总体定位为:国家历史文化名城、全国重要的综合性交通枢纽、淮海经济区中心城市。这是在国家层面上首次对徐州作为淮海经济区中心城市定位的明确认可。

徐州市政府一位官员告诉,对徐州来说,淮海经济区中心城市的定位是重大利好,将对周边城市发挥强大的辐射带动作用,对徐州未来的房价也会形成明显的依托和助推作用。

南京财经大学王晓庆博士对《中国经济周刊》分析说,徐州之所以会成为国内品牌房企扎堆进驻和争夺的香饽饽,一是因为国内一二线城市的楼市由于严厉调控遇冷,对人口和资金产生挤压溢出效应,使得人口和资金向具有强烈吸引力的强三线城市流动;二是品牌房企早些年布局徐州收益颇丰

三四线城市的房价上涨徐州成强三线房价飙涨

,产生了标杆和示范效应,再加上徐州本身经济发展潜力巨大,对一线品牌房企产生吸引力;三是徐州作为淮海经济区中心城市,对周边城市的人流、资金流产生虹吸作用,城市化背景下的进城购房人群进一步推动房地产市场强劲增长。

《中国经济周刊》在徐州走访发现,目前徐州的购房者主要分为两类,一类是从上海等长三角发达地区逃回徐州安家置业的年轻人;还有一类是从枣庄、萧县等徐州周边县市乡镇进城购房者,这类人群主要是为自己的孩子在城里置办一套房产。

如今,徐州几乎所有楼盘都得先交认筹定金、拿到房号,才有买房资格购房者在埋怨和纠结中,依旧不停地踩盘看房。

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